En collaboration avec le professeur Stephan Kippes, expert en immobilier, nous avons discuté des évolutions actuelles en matière de prix d'achat, de demande, de financement et de conditions politiques.
Nous avons résumé pour vous les principaux messages clés :
Munich montre les premières hausses de prix - mais pas dans tous les segments
Après une longue phase d'incertitude, les premières tendances à la stabilisation, voire à un léger retournement de tendance, se dessinent sur le marché immobilier munichois. Selon le rapport actuel de l'IVD sur le marché du logement, de légères hausses de prix sont à nouveau observées dans presque tous les segments, en particulier au printemps 2025 : Les appartements en propriété existants ont augmenté de +2,0 %, les maisons mitoyennes nouvellement construites de +1,7 %, tout comme les maisons jumelées et les appartements neufs avec +1,5 %. Seuls les terrains à bâtir ont continué d'enregistrer des valeurs à la baisse. "Nous observons une reprise sensible - les acheteurs et les vendeurs se retrouvent à nouveau, à condition que le prix et la qualité soient corrects", explique Norbert Verbücheln. "Actuellement, les acheteurs disposent encore en partie d'une marge de négociation notable pour acquérir des biens immobiliers à un prix légèrement inférieur. Ceux qui sont flexibles et veillent à la qualité peuvent profiter de bons objets à des prix corrects".
Les taux d'intérêt : rabat-joie ou facteur de stabilité ?
Le niveau actuel des taux d'intérêt a suscité un grand intérêt parmi les participants. Bien que la Banque centrale européenne ait récemment baissé ses taux directeurs, le volumineux paquet de dettes du futur gouvernement fédéral fait grimper les rendements des emprunts d'État - avec des conséquences sur les taux hypothécaires. En l'espace de quelques jours, ces derniers sont passés de 3,08 % à 3,39 %. Kippes : "La phase des taux d'intérêt historiquement bas est terminée. Les acheteurs devraient mettre en place des financements solides, si possible avec un taux de fonds propres élevé. Quant aux vendeurs, ils doivent développer des idées de prix réalistes - la qualité et l'efficacité énergétique comptent".
Imposition des plus-values
Le professeur Kippes estime que le risque d'une modification par le futur gouvernement fédéral de l'exonération fiscale des plus-values en cas de vente après 10 ans est faible : "Pourquoi traiter l'investissement immobilier de manière aussi défavorable que les autres placements ?"
Réglementer davantage la location meublée serait contre-productif
Un autre aspect important a été abordé lors du webinaire : L'importance de la location meublée - non seulement comme forme d'investissement, mais aussi comme réponse à la mobilité croissante exigée sur le marché du travail. "La location meublée est un élément décisif pour la mobilité sur le marché du logement. Les personnes actives qui s'installent dans une ville pour une durée limitée ont justement besoin de formes de logement flexibles - sans devoir déménager toute leur maisonnée. Une réglementation excessive dans ce domaine ne ferait pas qu'effrayer les investisseurs, elle empêcherait aussi la construction de logements dont on a un besoin urgent", explique le professeur Kippes.
Comparaison avec d'autres villes : Munich reste en tête - en termes de prix et de dynamisme
Alors que de nombreuses villes bavaroises sont encore confrontées à des baisses de prix - par exemple Fürth (-1,2 %) ou Ingolstadt (-0,8 %) - Munich a inversé la tendance plus tôt, selon les dernières analyses de l'IVD. En comparaison sur 10 ans, l'augmentation des prix des appartements en copropriété se situe entre +55 % et +59 %, ce qui est considérable. Les maisons mitoyennes (+48 %) et les maisons jumelées dans les nouvelles constructions (+65 %) confirment également la position de Munich en tant que site de premier ordre à la valeur stable.
Notre conclusion et notre recommandation
Le webinaire a montré que de nombreux acheteurs évoluent actuellement dans un champ de tensions entre l'incertitude quant à l'évolution des taux d'intérêt et la crainte d'une hausse des prix. Ils pèsent soigneusement le pour et le contre et accordent une attention accrue à l'efficacité énergétique, à l'état et à la situation. Les vendeurs, quant à eux, se demandent si c'est le bon moment pour vendre et sont confrontés au défi de trouver des prix conformes au marché. En effet, seuls les biens immobiliers dont le prix est réaliste et la qualité convaincante trouvent actuellement rapidement preneur.
