FAQ pour les acheteurs

Non, pour évaluer la valeur d'un bien immobilier, il faut tenir compte de plusieurs facteurs tels que la possibilité de louer le bien ou le prix de location actuel, l'état du bien et la question des rénovations joue également un rôle décisif. Les retards de rénovation réduisent la valeur du bien immobilier. Il est donc nécessaire d'obtenir des conseils pertinents et une estimation professionnelle de la valeur. Si l'on tient compte de ces différences de qualité, une nouvelle construction peut être environ 10 % plus chère qu'un bien immobilier existant, car les acheteurs acquièrent également une grande liberté d'aménagement. Les anciens bâtiments classés monuments historiques peuvent parfois être plus chers que les nouvelles constructions. Ces derniers offrent des avantages fiscaux, mais peuvent être soumis à des exigences de la part des autorités.

Le montant exact des fonds propres à apporter dépend de la situation patrimoniale et des revenus de l'acquéreur potentiel ainsi que de la situation du bien immobilier. En règle générale, entre 20 % et 30 % du prix d'achat sont nécessaires pour couvrir les 8 à 10 % de frais annexes. Des ratios de fonds propres plus faibles sont possibles en fonction des revenus et des autres actifs de l'acquéreur, mais ils impliquent généralement une majoration des intérêts. L'octroi de crédits par les banques dépend de la solvabilité des emprunteurs et de leurs garanties. Si le ratio prêt/valeur est inférieur à 60 %, les coûts de financement sont les plus bas.

Le terme "droit d'emphytéose" désigne un droit assimilable à un bien foncier, qui est constitué dans un "registre foncier d'emphytéose" distinct.

Un terrain peut être loué en tant que "droit d'emphytéose" pendant une période déterminée de 60 à 99 ans, moyennant une redevance mensuelle. La propriété du terrain reste toutefois acquise au bailleur pendant cette période. En règle générale, les bénéficiaires de l'emphytéose ont le droit de construire et d'utiliser le terrain pendant la durée du contrat. Le droit d'emphytéose peut être vendu par les superficiaires pendant cette période, mais cela nécessite l'accord des superficiaires.

A la fin du contrat d'emphytéose, le terrain revient aux bailleurs ou est prolongé. Dans le cas des terrains à usage d'habitation, une indemnité correspondant à la valeur réelle des constructions (souvent appelée valeur courante) est souvent versée aux superficiaires. Le contrat d'emphytéose précise ce que les emphytéotes doivent encore payer à la fin de la période.

Les terrains et les droits assimilés à des terrains (p. ex. droit d'emphytéose) sont une partie délimitée de la surface terrestre (§ 905 BGB) et sont enregistrés au livre foncier. Le livre foncier est un registre public officiel et conditionnel des biens immobiliers, dans lequel sont enregistrés par exemple les rapports de propriété ainsi que, le cas échéant, les droits liés au bien immobilier et les charges qui pèsent sur lui. Conformément au § 3 GBO, chaque bien immobilier reçoit un emplacement spécifique dans le livre foncier (feuillet du livre foncier). Pour en savoir plus sur le bureau du registre foncier de Munich, cliquez ici.

L'article 8 de la loi sur la copropriété (WEG) régit la déclaration de division. Une déclaration de division est établie pour un bien immobilier divisé et tous les droits et obligations essentiels des copropriétaires y sont établis.

Les propriétaires initiaux d'un terrain peuvent ainsi diviser un bâtiment en parts de copropriété sur le terrain, de sorte que la propriété spéciale d'un appartement particulier ou de pièces non destinées à l'habitation est liée à chaque part.

En outre, on détermine quelles parties du bâtiment sont en propriété spéciale ou utilisées comme propriété commune. Des droits d'usage spéciaux (par exemple sur des surfaces de jardin) peuvent en outre être attribués à certaines unités et un règlement communautaire peut être édicté. La déclaration de partage doit être certifiée par un notaire. Dans ce cadre, le plan de répartition du bâtiment doit être vérifié par l'autorité d'approbation compétente (§ 7 WEG) avant la constitution des feuilles du registre foncier et le caractère fermé doit être confirmé.

Nous préparons pour vous l'acte de vente notarié en collaboration avec le notariat. Nous assistons aussi bien les vendeurs que les acheteurs afin que tous les détails du contrat puissent être réglés à la satisfaction des deux parties. Nous vous accompagnons bien entendu au rendez-vous chez le notaire. Même après l'authentification du contrat de vente par le notaire, nous sommes là pour vous et, si vous le souhaitez, nous procédons à la remise de l'appartement ou de la maison.

Tout achat de terrain ou de bien immobilier en Allemagne est soumis à une taxe sur les mutations foncières. Son montant varie selon les Länder et s'élève actuellement à 3,5 % du prix d'achat en Bavière. Pour l'authentification du contrat de vente et l'éventuelle inscription d'une dette foncière au registre foncier, les frais de notaire représentent environ 1,0 % à 1,5 % du prix d'achat.

S'y ajoutent la commission de l'agent immobilier, les éventuels frais de dossier pour la banque en cas de financement d'un bien immobilier ou les intérêts de mise à disposition à calculer.

La réglementation actuelle en matière de commissions en Allemagne stipule que la commission pour l'acheteur et le vendeur doit obligatoirement être du même montant pour les appartements et les maisons individuelles si l'agent immobilier travaille pour les deux parties et si les acheteurs sont des consommateurs. Pour les autres types de biens immobiliers (immeubles collectifs, terrains, unités commerciales) ou lorsque l'agent immobilier travaille exclusivement pour le vendeur (commission dite "purement interne"), ou encore lorsque les acheteurs ne sont pas des consommateurs, la structure exacte de la commission n'est toujours pas prescrite par la loi et est donc librement convenue sur le marché.

Vous pouvez visiter toutes nos offres en ligne à tout moment. Vous trouverez des photos et des vidéos de haute qualité du bien immobilier, des environs ainsi que des informations détaillées supplémentaires pour chaque objet. N'hésitez pas à faire part de vos souhaits de visite au conseiller immobilier responsable. Si l'appartement est encore loué, le rendez-vous sera fixé avec le locataire actuel. Si l'appartement est déjà libre, il est généralement possible de fixer un rendez-vous de manière flexible.

Vous trouverez le pourcentage respectif de la commission à payer par les acheteurs dans nos descriptifs. Celle-ci est calculée à partir du prix d'achat notarial lors de la conclusion d'un contrat de vente notarié.

La réglementation actuelle en matière de commissions en Allemagne stipule que les acheteurs et les vendeurs d'appartements et de maisons individuelles paient obligatoirement une commission du même montant si l'agent immobilier travaille pour les deux parties et si les acheteurs sont des consommateurs. Dans ces cas, la commission chez Mr. Lodge est généralement de 2,5% plus 19% de TVA ( = 2,975% TTC).
Pour les autres types de biens immobiliers (immeubles, terrains, unités commerciales), ou lorsque l'agent immobilier travaille exclusivement pour le vendeur (commission dite "purement interne", c'est-à-dire qu'il n'y a pas de contrat d'agence avec les acheteurs), ou lorsque les acheteurs ne sont pas des consommateurs, la commission n'est toujours pas imposée par la loi et est donc librement convenue sur le marché.

Si vous avez trouvé une offre qui vous convient sur notre site, contactez-nous en cliquant sur le bouton "Demandes". Votre conseiller immobilier vous contactera alors dans les plus brefs délais afin de discuter des étapes suivantes. Nous organiserons volontiers une visite sur place. Vous pouvez également nous appeler. Le bureau est ouvert du lundi au vendredi de 9h à 18h. Nous nous réjouissons de votre prise de contact !

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