Le marché de l'immobilier résidentiel à Munich
Le marché de l'immobilier résidentiel à Munich se montre dynamique en 2025. L'offre, qui s'est considérablement élargie, se heurte à une volonté accrue d'acheter, tandis que les exigences accrues en matière de financement influencent les décisions d'achat. Dans ce contexte, l'emplacement, l'équipement et les attentes réalistes en matière de prix gagnent encore en importance.
Aperçu des principaux points :
- Marché de l'achat : offre en nette augmentation et demande élevée ; prix majoritairement stables, légèrement en baisse dans certains segments. Plus de 65 % des acheteurs étaient des propriétaires occupants ou achetaient pour des proches.
- Marché de la location (meublée) : Demande inégale au 4e trimestre, offre en hausse pour les appartements de 1 et 2 pièces ; l'équipement haut de gamme continue de gagner en importance.
- Permis de construire : Presque divisé par deux dans la ville de Munich (-48 %), en partie forte croissance dans les environs - en particulier à Rosenheim, Ebersberg et Miesbach.
- Taux d'intérêt et financement : les taux de financement de la construction restent un facteur de ralentissement central ; les taux ont légèrement augmenté en fin d'année.
- Conditions générales : Un marché du travail robuste, une population en hausse et une forte dynamique de création d'entreprise soutiennent la demande, tandis que la réglementation et la faible activité de construction limitent l'offre.
Marché de la location d'appartements meublés
La demande d'appartements et de maisons meublés a évolué différemment au quatrième trimestre. Une demande modérée en novembre s'oppose à une augmentation de la demande en décembre. Le mois de janvier connaît une évolution similaire à celle de l'année précédente.
Les appartements et les 2 pièces ont été de loin les catégories les plus demandées, comme au cours des trimestres précédents.
Pour les appartements d'une pièce, la fourchette de prix la plus demandée est de 1.100,-€ à 1.500,-€ et pour les appartements de deux pièces, de 1.700,-€ à 2.300,-€ (tous frais compris, électricité et internet inclus). Les maisons ont été louées pour la plupart entre 3.500,-€ et 5.000,-€ (frais de consommation en sus). Les biens plus luxueux et les villas ont atteint des loyers allant jusqu'à 15.000,-€. La tendance est aux biens immobiliers de mieux en mieux équipés.
Sur l'ensemble de l'année 2025, Mr. Lodge s'est occupé de plus de 11.000 candidats locataires (-3,5%) et a négocié avec succès plus de 2.100 appartements et maisons meublés. Le nombre de nouveaux logements proposés a diminué de 13%, ce qui reflète le resserrement du marché du logement.
Pour l'année 2026, nous nous attendons à une demande légèrement supérieure à celle de l'année précédente.
Marché de l'achat d'appartements et de maisons
L'ensemble de l'année et le quatrième trimestre ont été marqués par une offre importante et en nette augmentation sur le marché munichois. D'autre part, les événements ont été marqués par une forte propension à acheter tout au long de l'année. L'emplacement, l'équipement et un prix d'achat attractif ont joué un rôle déterminant dans la propension à acheter. Pour Mr. Lodge, le chiffre d'affaires des ventes a augmenté de 42%. Le 4e trimestre a également été très dynamique. Plus de 65% des acheteurs étaient des propriétaires occupants ou des achats pour des proches.
L'expertise d'automne du comité d'évaluation de Munich annonce pour la période du 1er au 3ème trimestre (le 4ème trimestre n'est pas encore disponible) une stagnation, voire un léger recul des prix pour les appartements en propriété, les maisons jumelées et les maisons en rangée. Pour le marché des maisons individuelles, jumelées et mitoyennes ainsi que des petits immeubles en copropriété, 11% de transactions supplémentaires ont été enregistrées. Les prix des terrains à bâtir individuels ont baissé de 16% par rapport aux valeurs indicatives du sol au 01.01.2024.
| TYPE DE PROPRIÉTÉ (dans des quartiers moyens-bons) | PRIX MOYENS |
| Maisons jumelées | 1.105.000,-€ |
| maisons mitoyennes en angle | 1.025.000,-€ |
| Maisons mitoyennes | 880.000,-€ |
Immoscout annonce pour la fin de l'année, pour la première fois depuis 2020, une hausse des prix dans toutes les villes du top 8, avec une croissance modérée de 0,8% pour Munich. La demande se déplacerait à nouveau vers les villes.
Renforcement de l'encadrement des loyers et autres réglementations :
Les durcissements de la législation sur les loyers et les nouvelles réglementations de l'encadrement des loyers prévus par le gouvernement fédéral ne soutiendront pas les investissements dans les logements locatifs et l'achat de biens immobiliers pour la retraite.
Offre d'achat de biens immobiliers
L'offre de biens immobiliers à acheter diminue
Par rapport au trimestre précédent et à l'année précédente, l'augmentation de l'offre et l'offre d'achat d'appartements, de maisons et de terrains diminuent à Munich et dans presque tous les arrondissements. Dans les arrondissements de Dachau, Ebersberg et Miesbach, l'offre de logements diminue par rapport à l'année précédente.
| APPARTEMENTS | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Changement en %. |
| München | 3094 | 3648 | 17,9% |
| Landkreis München | 542 | 656 | 21,0% |
| LK Fürstenfeldbruck | 305 | 360 | 15,0% |
| LK Dachau | 178 | 163 | -8,4% |
| LK Ebersberg | 261 | 213 | -18,4% |
| Comté de Starnberg | 188 | 213 | 13,3% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 139 | 170 | 22,3% |
| LK Miesbach | 243 | 227 | -6,6% |
| HÄUSER | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Changement en %. |
| München | 776 | 921 | 18,7% |
| Landkreis München | 538 | 619 | 15,1% |
| LK Fürstenfeldbruck | 376 | 518 | 23,7% |
| LK Dachau | 318 | 348 | 9,4% |
| LK Ebersberg | 242 | 330 | 36,4% |
| LK Starnberg | 338 | 466 | 37,9% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 180 | 196 | 8,9% |
| LK Miesbach | 252 | 289 | 14,7% |
| FONDS DE PROPRIÉTÉ | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Changement en %. |
| Munich | 270 | 279 | 3,3% |
| District de Munich | 206 | 222 | 7,8% |
| LK Fürstenfeldbruck | 149 | 130 | -12,7% |
| LK Dachau | 93 | 117 | 25,8% |
| Comté d'Ebersberg | 75 | 71 | -5,3% |
| LK Starnberg | 157 | 185 | 17,8% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 51 | 55 | 7,8% |
| LK Miesbach | 88 | 103 | 17,0% |
PERMIS DE CONSTRUIRE
Dans la ville de Munich, les permis de construire pour des logements ont presque diminué de moitié. À la date de référence du 30 novembre, seuls 4 537 logements ont été autorisés, soit une baisse de 48 % par rapport à l'année précédente. Dans certains districts, la tendance a été très positive. Ebersberg +69%, Miesbach et Rosenheim avec +84% chacun. L'arrondissement de Rosenheim se distingue tout particulièrement avec 1 115 logements autorisés.
| MONTAGES DE CONSTRUCTION DE LOGEMENTS | 01.01.-31.12.2024 | 01.01.-31.12.2025 | Changement en %. |
| München | 9357 | 4820 | -48% |
| District de Munich | 1496 | 1649 | 10% |
| LK Bad Tölz | 254 | 252 | -1% |
| LK Dachau | 418 | 473 | 13% |
| LK Ebersberg | 231 | 390 | 69% |
| LK Freising | 569 | 646 | 14% |
| LK Erding | 798 | 523 | -34% |
| LK Fürstenfeldbruck | 307 | 508 | 65% |
| LK Miesbach | 170 | 313 | 84% |
| Land de Starnberg | 406 | 330 | -19% |
| LK Rosenheim | 697 | 1115 | 84% |
| 14613 | 11019 | -25% |
ÉVOLUTION DE LA POPULATION
Au cours de l'année, la population a augmenté de 9.542 personnes au total jusqu'à fin novembre (1.613.399 résidents principaux (1.603.857 au début de l'année). Le nombre de ménages a augmenté de 5.340 (868.674 contre 863.334). Pour l'année 2025, la ville de Munich annonce un excédent de naissances de +2.860 et un solde migratoire de +4.825. Dans l'ensemble, les arrivées ont toutefois nettement diminué et les départs ont augmenté.
MARCHÉ DU TRAVAIL VILLE DE MUNICH
Le marché du travail plus robuste que dans d'autres régions :
L'Agence fédérale pour l'emploi annonce en décembre 2025 un taux de chômage quasiment inchangé (taux de 5%) dans la circonscription de l'agence de Munich. Par rapport à l'année précédente, il a toutefois nettement augmenté de 9,4%. Les emplois déclarés sont inférieurs de 10,8% à ceux de l'année précédente. Le nombre de salariés assujettis à l'assurance sociale obligatoire a augmenté pour atteindre 1.242.026 personnes (+0,5%). L'agence commente : Bien que la légère augmentation du chômage en décembre s'inscrive dans le cadre saisonnier, le nombre de chômeurs n'a jamais été aussi élevé depuis de nombreuses années, alors qu'il y a moins d'emplois disponibles. L'offre d'emploi sur Stepstone (09.01.2026) est au même niveau que l'année précédente.
INFLATION
Le taux d'inflation en Allemagne devrait s'élever à +1,8 % en décembre 2025. Il est mesuré par la variation de l'indice des prix à la consommation (IPC) par rapport au même mois de l'année précédente. Selon l'Office fédéral de la statistique (Destatis), qui s'appuie sur les résultats disponibles à ce jour, les prix à la consommation restent inchangés par rapport à novembre 2025 (0,0 %). En moyenne annuelle, le taux d'inflation devrait s'élever à +2,2 % en 2025. Le taux d'inflation hors alimentation et énergie, souvent appelé inflation sous-jacente, devrait s'élever à +2,4 % en décembre 2025.
ÉVOLUTION DES TAUX D'INTÉRÊT
L'évolution des taux de financement de la construction reste un facteur central pour les décisions d'achat sur le marché immobilier. Les estimations actuelles du secteur du financement indiquent que la marge de manœuvre pour une nouvelle baisse des taux est limitée et que le risque d'une augmentation des coûts de financement augmente. "Les financements de la construction n'ont pratiquement plus de marge de manœuvre vers le bas, mais ont tendance à devenir plus chers. Au vu des prévisions, nous déconseillons de spéculer sur une baisse des taux d'intérêt - le risque d'une hausse des coûts l'emporte nettement actuellement. Ceux qui peuvent acheter et qui ont trouvé le bien qui leur convient devraient maintenant établir les faits. Un conseil professionnel permet de calculer le budget de manière réaliste et d'intégrer de manière optimale les possibilités de subvention dans le financement. Un bon conseil sera un facteur clé en 2026", pronostique Miriam Mohr, directrice des ventes du groupe Interhyp, en décembre 2025.
| Durée | oct'12 | oct'16 | mai'19 | juillet'21 | juillet'22 | mai'23 | août'24 | mai'25 | janvier'26 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,2% |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,3% |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,7% |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 3,9% |
PERSPECTIVES
Pour le marché munichois de l'immobilier résidentiel, nous prévoyons une évolution positive en 2026, à condition que le gouvernement fédéral ne freine pas les investissements par de nouvelles réglementations et un durcissement du droit de la location. Une activité limitée dans le domaine de la construction neuve, la vigueur de l'économie et l'arrivée continue de nouveaux habitants soutiennent en principe la demande. Une analyse approfondie du marché et un conseil professionnel gagnent encore en importance.
