Définition et caractéristiques

Le logement temporaire est la mise à disposition temporaire d'un logement meublé pour une période définie, généralement comprise entre quelques mois et un an. Il sert de solution transitoire flexible avec une infrastructure entièrement équipée et une facturation forfaitaire.

Aspects clés du logement temporaire

• Ameublement & équipement : équipement complet, y compris la cuisine, les draps et l'Internet (WLAN).
• Structure du contrat : Contrats de location à durée déterminée avec fin automatique du contrat sans nécessité de résiliation.
• Structure des coûts : en règle générale, loyers forfaitaires couvrant tous les frais annexes et souvent des services supplémentaires.
• Groupes cibles : Jeunes professionnels, collaborateurs de projet, navetteurs, étudiants ainsi qu'expatriés ou personnes en phase de transition.

Formats courants

1. Serviced Apartments : appartements offrant des prestations supplémentaires de type hôtelier (nettoyage, service de blanchisserie).
2. Boardinghouses : établissements d'hébergement dans les centres urbains pour les séjours de longue durée.
3. Location intermédiaire : Sous-location à durée déterminée dans des objets à usage privé.

Le logement temporaire est la location d'un appartement pour une période limitée, généralement avec un ameublement et un équipement complets. Contrairement à un bail classique à durée indéterminée, il est clair dès le départ que le bail prendra fin après une certaine durée.

Dans la pratique, cela signifie que : On loue par exemple un appartement pour quelques mois ou quelques années et on le quitte ensuite sans prendre d'engagement à long terme. Il s'agit souvent de contrats de location à durée déterminée (Zeitmietverträge), pour lesquels le début et la fin du bail sont fixés précisément dans le contrat.

En Allemagne, la durée minimale de location d'un logement temporaire est généralement d'au moins trois mois, voire six mois dans certaines villes. Les périodes plus courtes relèvent plutôt de la location de vacances ou de la location à court terme.

En règle générale, le logement est entièrement meublé et prêt à être occupé, de sorte que le locataire peut emménager directement - comme dans un hôtel-appartement ou un boardinghouse. Il est important de ne pas confondre l'habitat temporaire avec les appartements de vacances. Le concept s'adresse à des résidents temporaires et non à des vacanciers.

"En conséquence, l'habitat temporaire est soumis (selon la durée) au droit de la location et non au droit du voyage, ce qui signifie qu'un contrat de location à durée déterminée est conclu et que certaines règles du droit de la location s'appliquent", souligne Norbert Verbücheln, directeur de Mr. Lodge à Munich, l'un des principaux fournisseurs d'habitat temporaire.

Entre-temps, certains particuliers utilisent certes des appartements meublés en location intermédiaire lors de longs voyages, mais ce concept de logement n'est pas en premier lieu un logement de vacances. Il s'agit plutôt d'une solution de logement temporaire pour les personnes qui vivent et travaillent temporairement dans une ville - et non pour les vacanciers classiques.

Le logement temporaire s'adresse à différents groupes cibles qui ont besoin d'une solution de logement flexible. De plus en plus de personnes sont aujourd'hui tributaires d'une mobilité professionnelle ou personnelle et font appel à un logement temporaire. Les groupes typiques sont par exemple :

les professionnels travaillant sur la base de projets ou en déplacement professionnel

• Les professionnels et les cadres qui travaillent dans une autre ville pendant quelques mois (par exemple les collaborateurs de projet, les consultants ou les expatriés) apprécient un appartement meublé, car ils ne souhaitent pas s'installer définitivement.

Pour les locataires, le logement temporaire offre de nombreux avantages par rapport à une location traditionnelle ou à un long séjour à l'hôtel. Voici les principaux avantages du point de vue du locataire :

Flexibilité de la durée de location

• Contrairement aux contrats de location à durée indéterminée avec un engagement à long terme (et un délai de préavis habituel de 3 mois), le logement temporaire vous permet de louer dès le départ pour la période exacte dont vous avez besoin.
• Cela répond au besoin moderne de ne vivre au même endroit que le temps nécessaire pour le travail ou les études.
• Vous évitez de vous lier à un appartement plus longtemps que nécessaire et pouvez facilement déménager ou revenir à la fin de la période de location.

Un emménagement rapide sans stress lié au déménagement

• Les logements temporaires meublés sont prêts à être occupés, du canapé à la cuisine en passant par le lit, tout le nécessaire est disponible.
• Cela signifie que les locataires peuvent souvent trouver un appartement qui leur convient en peu de temps et y emménager immédiatement, sans devoir d'abord acheter des meubles ou organiser un déménagement coûteux.
• Les frais de déménagement habituels (transport des meubles, camion, etc.) sont en grande partie supprimés, ce qui permet d'économiser énormément de temps et d'énervement.

Confort et intimité au lieu d'un hôtel

• Un appartement temporaire offre généralement plus d'espace, d'intimité et un sentiment d'être chez soi par rapport à une chambre d'hôtel.
• Pour les séjours de longue durée, les locataires apprécient la possibilité de s'installer dans un véritable appartement, de préparer leurs propres repas et de recevoir des visites, bref, de vivre comme dans leurs propres murs.
• En même temps, les appartements meublés sont souvent aménagés avec goût, de sorte que l'on ne doit pas craindre une ambiance stérile.
• De plus, de nombreuses offres se trouvent dans des endroits attrayants (par exemple près du centre-ville ou bien desservis par les transports en commun), ce qui facilite la vie quotidienne.

Économie de coûts par rapport à l'hôtel

• Pour les séjours plus longs, le logement temporaire est généralement moins cher qu'un séjour de plusieurs mois à l'hôtel.
• Le loyer comprend souvent déjà les charges et l'internet, et le supplément pour l'ameublement entraîne des frais environ 10 à 30 % plus élevés par rapport à un appartement non meublé.
• Mais on le paie volontiers pour le confort offert, d'autant plus qu'un hôtel dans une situation similaire coûterait bien plus cher.
• De plus, les offres sérieuses ne comportent pas de frais cachés ; les conditions sont clairement définies dans le contrat de location.

Pas de frais de déménagement

• Si l'on n'a loué l'appartement que pour une durée déterminée, le contrat de location prend automatiquement fin à la date convenue.
• Ensuite, vous quittez simplement le logement sans devoir chercher un nouveau locataire ou effectuer des travaux de rénovation (à condition que l'usure soit normale).
• La caution est restituée après l'état des lieux.
• Cette décontraction enlève beaucoup de pression aux locataires qui prévoient peut-être déjà le prochain changement de lieu.

"Pour les séjours de longue durée, un appartement meublé est beaucoup plus agréable qu'un hôtel - on ne fait en fait qu'arriver avec sa valise et on se sent directement comme chez soi", déclare Norbert Verbücheln de Mr.

Découvrir les offres de location

En résumé, le logement temporaire permet aux locataires de bénéficier d'un maximum de flexibilité et de confort.

Les personnes qui changent souvent d'endroit ou qui ont besoin d'un logement temporaire peuvent ainsi se loger facilement, sans devoir investir énormément d'argent et d'efforts à chaque changement de lieu.

La location temporaire peut également être très attrayante pour les bailleurs, les propriétaires ou les investisseurs.

Ce modèle d'entreprise se distingue sur certains points de la location permanente classique et ouvre des opportunités particulières :

des revenus locatifs plus élevés

• Un avantage évident est la possibilité d'ajouter un supplément pour l'ameublement au loyer, puisque l'appartement est mis à disposition entièrement meublé.
• Les appartements meublés rapportent souvent 10 à 30 % de plus que les appartements non meublés, de tels suppléments sont courants.
• Même dans les villes où le contrôle des loyers est en vigueur, un supplément raisonnable pour l'ameublement est autorisé, à condition qu'il soit basé sur la valeur actuelle de l'équipement.
• Les bailleurs peuvent donc obtenir des rendements nettement plus élevés grâce à la location meublée à durée déterminée qu'avec des contrats non meublés.

Forte demande, faible taux de vacance

• Dans de nombreuses régions, il existe une forte demande de logements meublés temporaires, que ce soit de la part d'entreprises à la recherche d'un logement pour leurs employés ou de particuliers appartenant aux groupes cibles susmentionnés.
• Le groupe cible de locataires potentiels est par conséquent important, ce qui facilite la tâche du propriétaire pour louer rapidement son bien immobilier.
• En ciblant de manière attractive les navetteurs, les expatriés, etc., il est souvent possible de réduire au minimum le nombre de logements vacants.
• En règle générale, le logement est rapidement réoccupé, pour autant que le prix et l'offre soient corrects.

Plus de flexibilité et de contrôle

• Avec le logement temporaire, les bailleurs ne sont pas liés à long terme à un locataire.
• Les contrats de location à durée déterminée prennent fin automatiquement, de sorte que le propriétaire peut décider librement, à l'échéance, de relouer le bien, de l'utiliser lui-même ou même de le vendre.
• Cette flexibilité est particulièrement avantageuse si l'on a prévu d'utiliser le logement en perspective pour ses propres besoins ou si l'on souhaite réagir aux changements du marché.
• Les ajustements de loyer sont également plus faciles à mettre en œuvre : Après chaque période de location, le prix peut être redéfini afin de l'adapter au niveau actuel du marché, alors que dans le cas des baux à durée indéterminée, les augmentations de loyer sont réglementées.

Moins de risques de défaillance et de locataires

• La durée de location étant plus courte, le risque de non-paiement des loyers est moins élevé.
• Souvent, les locataires temporaires paient le loyer à l'avance pour plusieurs mois, ou du moins les retards de loyer à long terme sont moins fréquents, car la fin du contrat est prévisible.
• En cas de problème avec un locataire, le bailleur n'est pas lié à lui pendant des années, les conflits sont limités, car un locataire difficile doit rapidement quitter le logement.
• En outre, la location de chambres meublées individuelles dans l'appartement occupé par le bailleur donne même lieu à des délais de préavis réduits (dans ce cas, le bailleur peut résilier le contrat avec un préavis de deux semaines seulement sans avoir à se justifier, § 573c BGB).
• Tout compte fait, le risque du bailleur peut ainsi être géré.

Avantages fiscaux et amortissements

• Les frais d'ameublement et d'équipement du logement peuvent être déduits des impôts.
• Les achats de meubles et d'appareils peuvent être amortis au fil des ans ; les petits objets d'ameublement jusqu'à 800 € nets peuvent même être amortis immédiatement et intégralement l'année de leur acquisition.
• Les dépenses courantes telles que les réparations, le service de nettoyage ou les frais d'agence peuvent également être considérées comme des frais professionnels.
• Cela permet de réduire la charge fiscale et d'augmenter le bénéfice net de la location.
• Un exemple : Si un bailleur investit 3.000 € dans de nouveaux meubles, il peut en déduire environ 300 € par an aux fins de l'impôt.

Bien sûr, la location meublée implique aussi un peu plus de travail - de l'aménagement de l'appartement au suivi des locataires en passant par les changements réguliers de locataires.

Mais en veillant à un équipement de qualité et en proposant un rapport qualité-prix conforme au marché, il est possible de créer une situation gagnant-gagnant : des locataires satisfaits et un investissement rentable pour le bailleur. Il est important de connaître le cadre juridique et de le gérer de manière professionnelle (plus d'informations à ce sujet dans la section suivante).

Louer de manière sûre et flexible avec Mr. Lodge :

• Une portée maximale et des locataires vérifiés.
• Préqualification stricte des locataires pour votre bien.
• Des interlocuteurs personnels vous soutiennent à chaque étape de manière rapide, simple, amicale et serviable.

Déroulement pour les locataires

• Louer un appartement temporaire fonctionne de manière similaire à une recherche de logement normale, mais est généralement beaucoup plus rapide et moins compliqué.
• Les personnes intéressées peuvent rechercher des appartements meublés via des portails en ligne spécialisés ou des agences immobilières, souvent en filtrant par ville, durée de location et équipement.
• Après la prise de contact et la visite (en personne ou virtuelle), un contrat de location à durée déterminée est conclu, qui fixe le début et la fin du bail selon un calendrier.
• Il est également courant de verser une caution (généralement de 1 à 3 mois de loyer), que le locataire dépose et récupère après son départ, à condition qu'aucun dommage n'ait été causé.
• De nombreux fournisseurs exigent que tous les frais de location à chaud (y compris les charges, Internet, etc.) soient payés forfaitairement à l'avance pour le premier mois ; ensuite, les paiements se font mensuellement comme d'habitude.
• Le jour de l'emménagement, le locataire reçoit de la part du bailleur l'attestation de logement qui lui permet de s'inscrire au registre de la population (obligation légale).
• Ensuite, il ne reste plus qu'à défaire les valises et à emménager. Grâce à l'ameublement complet, il n'est plus nécessaire de transporter des meubles.
• Pendant la période de location, les droits habituels des locataires s'appliquent en fonction de la durée du contrat (pour les contrats de plus de six mois, la protection des locataires et le frein au loyer s'appliquent, pour les locations plus courtes dites de courte durée, certaines dispositions de protection ne s'appliquent pas).
• A l'expiration de la période convenue, le locataire quitte les lieux dans les délais impartis ; s'il souhaite prolonger le bail, il doit en convenir à nouveau en temps utile, car le contrat initial prend automatiquement fin.

Déroulement pour les bailleurs

• Celui qui souhaite louer son appartement pour une durée déterminée doit tout d'abord veiller à ce que l'ameublement et l'équipement soient attrayants.
• L'appartement doit être aménagé de manière à ce qu'un locataire puisse y emménager sans effort supplémentaire (lit, armoire, sièges, cuisine entièrement équipée, etc. font partie de l'équipement de base).
• Ensuite, le bailleur peut proposer le bien via des canaux appropriés. Il est souvent fait appel pour cela à des agences ou des plateformes de mise en relation spécialisées dans la location meublée de courte durée. Une fois le locataire trouvé, un contrat de location à durée déterminée est rédigé.
• Pendant la durée de la location, le propriétaire veille à ce que le logement reste dans un état conforme au contrat, par exemple les réparations en cas de défauts qui ne sont pas causés par le locataire doivent être effectuées rapidement.
• Les experts conseillent donc de se faire assister par un partenaire expérimenté qui peut réagir de manière professionnelle.
• À la fin de la période de location, l'appartement est inspecté avec le locataire ; à cette occasion, il est recommandé de vérifier l'état des meubles et des pièces à l'aide d'une liste d'inventaire, comme cela a déjà été documenté lors de l'emménagement.
• Cela permet d'identifier clairement les éventuels dommages. Une fois la remise des clés effectuée avec succès, le locataire récupère sa caution et le propriétaire peut préparer l'appartement pour le prochain locataire.

Dans l'ensemble, le déroulement du logement temporaire est bien rodé : De la recherche d'un logement au déménagement, les deux parties profitent de structures clairement réglementées, mais néanmoins flexibles.

"Les bailleurs devraient se pencher au préalable sur les dispositions légales (motifs de limitation dans le temps, réglementations locales concernant par exemple le changement d'affectation dans les grandes villes, etc.) et les locataires devraient lire attentivement les conditions du contrat (par exemple s'il existe une option de prolongation)", souligne Norbert Verbücheln de Mr.

Rien ne s'oppose alors à une location réussie.

Que l'on soit locataire ou bailleur, il y a quelques aspects importants à prendre en compte lorsqu'on vit à titre temporaire :

Cadre juridique

• Les contrats de location à durée déterminée nécessitent une raison objective. Le bailleur doit indiquer dans le contrat la raison pour laquelle la location est limitée dans le temps (par exemple, besoin personnel après la fin du bail, transformation prévue). En l'absence de ce motif, le contrat est automatiquement considéré comme étant à durée indéterminée.
• En outre, la protection habituelle des locataires s'applique en principe ; toutefois, certaines règles telles que le blocage des loyers ou la protection contre le licenciement ne s'appliquent pas aux locations de très courte durée (jusqu'à 6 mois).
• Renseignez-vous donc sur les dispositions légales actuelles si vous envisagez une période de location très courte.

Obligation de s'inscrire (Meldewesen)

• Même les personnes qui n'habitent "que" temporairement doivent s'inscrire auprès du bureau de déclaration de résidence, à moins qu'elles n'aient un autre domicile en Allemagne. Le bailleur est tenu de délivrer au locataire une attestation de logement dans les 14 jours suivant l'emménagement.
• Cette obligation existe également pour les logements meublés et ne doit pas être négligée - dans le cas contraire, le bailleur s'expose à des amendes. Les locataires devraient donc veiller à obtenir ce document à temps afin de satisfaire à leur obligation d'enregistrement.

Sous-location et autorisation

• De nombreuses situations de logement temporaire résultent de sous-locations - par exemple lorsqu'un locataire principal sous-loue temporairement son logement (location intermédiaire, par exemple pour des séjours à l'étranger). La règle est la suivante : un locataire ne peut sous-louer son logement qu'avec l'accord du bailleur.
• Selon l'article 540 du BGB, l'autorisation doit être demandée au bailleur et celui-ci ne peut la refuser que pour des raisons importantes. Celui qui sous-loue sans autorisation risque d'être licencié. C'est pourquoi les locataires principaux devraient demander à temps une autorisation écrite avant de proposer leur appartement en location temporaire.
• De leur côté, les bailleurs ne peuvent pas refuser arbitrairement l'autorisation en cas d'intérêt légitime de leur locataire (par exemple, un changement d'emploi temporaire).

Contrat de location et liste d'inventaire

• Le contrat de location d'un logement temporaire doit être aussi clair et détaillé que nécessaire. Il doit notamment préciser quels meubles et équipements sont loués.
• Il est recommandé d'annexer au contrat une liste d'inventaire de tous les objets d'équipement, y compris leur état au moment de l'emménagement. Les deux parties signent cette liste, ce qui permet d'éviter en grande partie les litiges ultérieurs concernant des objets manquants ou endommagés.
• Le contrat devrait également mentionner la réglementation des charges, un éventuel loyer forfaitaire incluant un supplément pour l'ameublement ainsi que le montant de la caution.
• En règle générale, les logements temporaires prévoient une caution pouvant aller jusqu'à trois mois de loyer (maximum légal), qui est conservée sur un compte séparé à titre fiduciaire.

Réglementations locales

• Dans certaines grandes villes, il existe des réglementations sur les locations de courte durée (mot-clé : interdiction de détournement d'usage). Celles-ci visent principalement les logements de vacances, mais peuvent également concerner les locations meublées intermédiaires, en particulier si la durée de la location est très courte.
• En tant que bailleur, il convient de s'assurer que la location est légale. Il peut ainsi exister des plafonds quant à la durée annuelle pendant laquelle on peut louer à des locataires changeants sans demander d'autorisation.
• Renseignez-vous auprès de votre ville pour savoir si la durée de location prévue est soumise à des conditions quelconques. En cas de doute, les locataires peuvent en parler au propriétaire afin de s'assurer que leur location se déroule dans le cadre de la réglementation.

Assurances et responsabilité

• Dans le cas des logements meublés, la question de la responsabilité pour l'aménagement et les dommages est un sujet de préoccupation. Les locataires devraient avoir une assurance responsabilité civile qui couvre également les dommages matériels locatifs, ils sont ainsi protégés s'ils endommagent accidentellement des meubles ou de l'inventaire.
• Les bailleurs peuvent en outre souscrire une assurance ménage pour le logement meublé. En règle générale, le locataire principal (en cas de sous-location) reste responsable de l'appartement vis-à-vis du propriétaire, raison pour laquelle le contrat de sous-location devrait comporter une clause rendant le sous-locataire responsable des dommages qu'il a causés.
• Des accords clairs sur le nettoyage (nettoyage intermédiaire, forfait de nettoyage final, etc.) sont également utiles pour éviter tout désaccord à la fin.

Si les deux parties respectent ces points, rien ne s'oppose à un déroulement sans problème. La transparence et la communication sont essentielles dans le cadre d'un logement temporaire :

Si toutes les conditions sont discutées ouvertement et consignées dans le contrat, tant le locataire que le bailleur peuvent profiter des avantages de cette forme de logement flexible, sans mauvaises surprises.

Le logement temporaire offre une solution moderne et flexible aux besoins temporaires de logement. Les locataires bénéficient de la commodité d'un logement entièrement meublé sans engagement à long terme, et les propriétaires peuvent utiliser leur bien immobilier de manière efficace et le louer de manière rentable.

"Depuis longtemps, l'habitat meublé n'est plus un modèle de niche, mais un élément constitutif des environnements de travail et de vie modernes - il comble une lacune claire entre l'hôtel et l'habitat classique", résume Norbert Verbücheln.

Avec une compréhension claire des avantages, des obligations et des conditions générales, rien ne s'oppose à une location intermédiaire réussie - que ce soit pour un nouveau projet à l'étranger, le début des études dans une autre ville ou pour faire la transition jusqu'au prochain logement fixe.