Rapports de marché
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Voir maintenantLe gouvernement fédéral a adopté un projet de loi visant à renforcer le droit de la location ("Mietrecht II" du 29.04.2026). Il comprend entre autres une réglementation de la location meublée qui ne concerne pas les contrats de location existants.
L'essentiel en bref
Les propriétaires qui louent en meublé devraient être soumis aux dispositions suivantes si le projet du gouvernement est adopté sans modification par le Parlement :
- une limitation légale du supplément d'ameublement
- une publication obligatoire du supplément de loyer pour les meubles dans le contrat de location
- un plafond temporel fixe pour la location à usage temporaire
1. réglementation légale du supplément d'ameublement
Pour la première fois, le supplément d'ameublement est concrétisé par la loi.
A l'avenir, la règle sera la suivante :
- Le supplément d'ameublement peut s'élever au maximum à 1 % de la valeur actuelle de l'ameublement.
- C'est la valeur actuelle au moment de la conclusion du bail qui est déterminante. La valeur actuelle peut être déterminée par estimation.
- Alternativement, un calcul forfaitaire est possible : pour les logements entièrement équipés, un supplément allant jusqu'à 10 % du loyer net est présumé par la loi comme étant raisonnable
Signification pour les propriétaires
Il ne sera plus possible de fixer librement des suppléments d'ameublement. Si plus de 10 % du loyer net sont appliqués, il devient indispensable de déterminer le montant du supplément de manière compréhensible.
La présomption générale selon laquelle 10 % du loyer de référence local est approprié peut être réfutée par le locataire. Tout supplément d'ameublement doit donc être raisonnable.
2. publication obligatoire du montant de la prime d'ameublement
Une modification importante concerne les obligations de publication :
- Les bailleurs doivent communiquer spontanément le supplément d'ameublement avant la conclusion du contrat, c'est-à-dire l'indiquer au moins dans le contrat de location.
- De même, le loyer net doit être indiqué dans le contrat de location, car il constitue la valeur de référence pour le supplément d'ameublement. Bien que le texte du projet de loi ne contienne aucune disposition relative à la communication du loyer net, nous pensons que les tribunaux interpréteront la nouvelle réglementation dans ce sens.
- Si le bailleur ne communique pas le montant du supplément d'ameublement en temps utile,
- le logement est légalement considéré comme non meublé
- cela a des conséquences directes sur le montant du loyer autorisé, car un supplément d'ameublement n'est alors pas autorisé.
3. limitation de la "location à titre d'usage temporaire".
Jusqu'à présent, la durée maximale autorisée d'une "location à usage temporaire" n'était pas réglementée par la loi.
Le projet de loi du gouvernement fédéral la concrétise désormais :
- A l'avenir, la durée maximale sera fixée à 6 mois.
- Une prolongation de 2 mois maximum doit être possible si le locataire a besoin de plus de temps après le début de la location.
- Un "usage temporaire" comme exception à l'encadrement des loyers dépendra toujours du fait que le locataire a un besoin temporaire de logement spécial.
Pour les propriétaires, cela signifie
- Moins de flexibilité pour les modèles de location temporaire à long terme
- L'encadrement des loyers s'applique aux locations de plus de 6 mois, sauf si l'une des exceptions prévues par la loi s'applique.
4. rapport avec l'encadrement des loyers
Selon le projet de loi, le loyer froid meublé est le loyer de base auquel il convient d'ajouter la majoration de 10% possible dans le cadre de l'article 556d, paragraphe 1, du BGB (montant du loyer autorisé au début de la location).
Important : l'encadrement des loyers ne s'applique pas à tous les logements locatifs.
Sont exclus
- les nouvelles constructions (première utilisation et location après le 1er octobre 2014)
- les locations à usage temporaire (6 mois maximum, prolongeables de 2 mois au maximum)
- Première location après une modernisation complète
5. autres changements importants prévus
Outre la réglementation de la location meublée, le projet de loi contient d'autres dispositions importantes pour les propriétaires :
- Limitation de l'indexation des loyers en cas d'inflation élevée : si le logement loué se trouve dans une commune (ou une partie de commune) désignée par le gouvernement du Land comme une zone où le marché du logement est tendu, une variation de l'indice supérieure à 3% ne pourra être prise en compte que pour moitié.
- Extension de la protection contre le congé pour les locataires en cas d'impayés : Extension du délai de grâce à une résiliation ordinaire en cas de paiement intégral par le locataire ; le locataire ne peut toutefois faire valoir ce droit qu'une seule fois.
- Augmentation de la limite pour les charges de modernisation simplifiées à 20.000,- €.
- Loyer froid
- 1.200 €
- Supplément d'ameublement (10 % du loyer froid)
- 120 €
- Loyer froid local, ameublement inclus
- 1.320 €
- Dépassement max. autorisé de 10 % du loyer de référence local, ameublement compris
- 132 €
- Loyer froid maximal autorisé, ameublement compris
- 1.452 €
Sources d'informations complémentaires :
Vous trouverez le projet de loi du gouvernement fédéral (décision du cabinet du 29.04.2026) sous :
https://www.bmjv.de/SharedDocs/Downloads
/FR/Législation/RegE/RegE_Miete_II.pdf?__blob=publicationFile&v=2
Les éditions Haufe proposent un aperçu du projet de loi sur leur page d'actualités immobilières :
www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/mietrechtsreform-2026_84342_684280.html