RAPPORT SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER DE MUNICH 2025/II

Le premier semestre a été marqué par une forte croissance des ventes et une quasi-stagnation des locations. Le troisième trimestre se montre un peu plus modéré. L'offre d'achat a continué d'augmenter au cours de l'année. L'offre d'appartements et de maisons meublés a été inégale.

Voici un aperçu des principaux points :

• Marché de l'achat : l'offre d'appartements et de maisons a augmenté de 10 à 20 % - les propriétaires devraient saisir rapidement les opportunités de vente.
• Marché de la location : malgré les grands événements tels que la BAUMA et l'IAA, la demande est restée modérée ; les loyers restent globalement stables.
• Population : Le nombre d'habitants de Munich stagne - depuis le début de l'année, l'augmentation est inférieure à 1.000 personnes.
• Permis de construire : En ville, -45 %, en périphérie, des augmentations parfois importantes - mais on ne construit pas assez.
• Taux d'intérêt : les financements de la construction restent chers, de nombreux experts prévoient une nouvelle hausse des taux d'intérêt à court terme, jusqu'à 4 %.

PDF à télécharger

Le premier semestre a été marqué par de fortes ventes. La dynamique de la demande s'est quelque peu ralentie au troisième trimestre et au début du quatrième trimestre. L'offre a augmenté d'environ 10-20% à Munich par rapport à l'année précédente (appartements, maisons, terrains), si l'on se base sur les chiffres d'Immoscout24.

Immowelt écrit dans une newsletter la semaine dernière :
"Les métropoles avec une évolution modérée : À Hambourg (+1,6 % à 5.997 €/m²), Munich (+0,7 % à 8.186 €/m²) et Francfort (+0,2 % à 5.547 €/m²), le niveau élevé des prix freine la dynamique. Berlin a même enregistré une légère baisse de -0,3 % à 4.857 €/m²".

De nombreux propriétaires envisagent de vendre et ne souhaitent pas vendre à un prix trop bas. L'offre croissante ne plaide toutefois pas en faveur de l'attentisme, mais plutôt pour ne pas repousser la vente. Nous conseillons aux propriétaires qui envisagent de vendre de lancer rapidement le processus de vente.

Les biens immobiliers présentant des caractéristiques uniques et situés dans des endroits attrayants attirent les propriétaires occupants. Ils sont plus enclins à financer leur bien avec des fonds propres plus importants ou complets.
Si un bien immobilier doit être rentable en tant qu'investissement, la marge de manœuvre de l'acheteur est nettement plus réduite. Un prix d'achat trop élevé n'est alors pas viable pour l'acheteur.

Les acheteurs doivent toujours être conscients du caractère unique de chaque bien immobilier. La situation et l'attractivité d'un bien immobilier comptent particulièrement lorsqu'il s'agit d'une utilisation personnelle. Chaque appartement et chaque maison sont uniques en leur genre. De nombreux emplacements sont irrécupérables. Les investisseurs doivent faire des calculs précis.

Mr. Lodge est à vos côtés pour la vente et la phase de location en tant qu'excellent partenaire de distribution avec plus de 30 ans d'expérience du marché.

L'offre immobilière sur le portail Immoscout24 a encore augmenté ces derniers mois. Par rapport à l'année précédente, l'offre d'appartements et de maisons dans la ville et le district de Munich a augmenté de 20 à près de 30%. L'arrondissement d'Ebersberg est en tête de liste : l'offre de maisons y a augmenté de 85%.

Les permis de construire de logements ont évolué de manière très différente jusqu'à fin septembre 2025. La ville de Munich a connu une baisse record (-39% avec seulement 3.194 permis), alors que dans le district de Munich, les permis ont augmenté de 51%. Dans d'autres districts également, les permis de construire ont été nettement plus nombreux, mais la règle reste la même : un permis n'est pas une construction. (Source : Office bavarois des statistiques)

Selon le bureau des statistiques de la ville de Munich, le nombre d'habitants a stagné au premier semestre 2025, mais il a de nouveau augmenté modérément jusqu'en septembre, avec une hausse de 3.428 personnes. (1.607.285 résidents principaux contre 1.603.857 ). Le nombre de ménages a enregistré une hausse de 4.819 depuis janvier (868.153 contre 863.334).

Source : Office statistique de Munich, mise à jour : août 2025

Légère reprise automnale sur le marché du travail munichois : le chômage baisse en octobre

Par rapport au mois précédent, le chômage dans la ville de Munich a baissé de 3,4% en octobre pour atteindre 50.073 personnes. Le taux s'élève à 5,1% (4,7% l'année précédente). 2.243 nouveaux emplois ont été enregistrés en octobre -12% par rapport au même mois de l'année précédente. Le portail de l'emploi Stepstone annonce pour la région de Munich environ 2% de postes en plus par rapport à l'année précédente. Le nombre de salariés assujettis à l'assurance sociale obligatoire est resté inchangé par rapport au mois précédent, soit 1 239 989 (source : Bundesagentur für Arbeit, état : octobre 2025).

Le taux d'inflation en Allemagne - mesuré par la variation de l'indice des prix à la consommation (IPC) par rapport au même mois de l'année précédente - était de +2,4 % en septembre 2025. En août 2025, il était de +2,2 %, après +2,0 % en juillet et juin 2025. "Après la baisse de l'inflation depuis le début de l'année, le taux d'inflation a augmenté pour le deuxième mois consécutif", a déclaré Ruth Brand, présidente de l'Office fédéral de la statistique (Destatis). "Les prix des services ont continué à augmenter à un rythme supérieur à la moyenne. De plus, la baisse des prix de l'énergie a continué à s'affaiblir nettement et a eu un effet moins modérateur sur l'inflation que dans un passé récent". Par rapport au mois d'août 2025, les prix à la consommation ont augmenté de 0,2 % en septembre 2025.

Contrairement à certaines attentes, les coûts de financement ne se sont pas améliorés.
Interhyp, le plus grand intermédiaire de financement de la construction en Allemagne, interroge régulièrement un panel d'experts sur l'évolution des taux de construction. Il en ressort qu'actuellement, deux tiers des experts prévoient une hausse des taux d'intérêt pour la construction jusqu'à 4 % au cours des six prochains mois. "L'une des raisons de ce pronostic est l'augmentation de la dette publique en Allemagne et dans l'ensemble de la zone euro", selon l'organisme de financement de la construction Interhyp. (Source : Interhyp, 2% d'amortissement, 50% de fonds propres)

Evolution des taux d'intérêt