N'hésitez pas à nous contacter pour toute question relative à l'achat de biens immobiliers.
Tél. : 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Jacqueline Sauren
Direction des ventes immobilières
Méthode de la valeur réelle à Munich - Votre guide de l'évaluation immobilière
Vente, héritage, divorce, déclaration de patrimoine ou financement. Dans un contexte de prix élevés comme celui de Munich, une évaluation imprécise peut rapidement conduire à des pertes financières ou à des processus de vente interminables. Dans ce contexte, la méthode de la valeur réelle compte parmi les plus importantes méthodes d'évaluation - surtout pour les maisons, villas ou biens immobiliers spéciaux conçus individuellement, pour lesquels il n'existe pas de valeurs de comparaison directes. Mr. Lodge, agent immobilier à Munich depuis plus de 30 ans, est l'un des acteurs les plus expérimentés sur le marché du logement munichois. Grâce à une connaissance approfondie du marché, des conseils avisés et une méthodologie d'évaluation précise, nous accompagnons les propriétaires depuis la première estimation de la valeur jusqu'à la vente réussie. Dans cet article, nous expliquons ce qui caractérise la méthode de la valeur réelle, quand elle s'applique - et pourquoi un soutien professionnel est décisif dans ce cas.
Table des matières :
- Qu'est-ce que la méthode de la valeur réelle ?
- Comment fonctionne la méthode de la valeur réelle ?
- Quand utiliser la méthode de la valeur réelle ?
- Avantages et inconvénients de la méthode de la valeur réelle
- Particularités de la méthode de la valeur réelle à Munich
- Conclusion : évaluation professionnelle de la valeur avec Mr. Lodge
- FAQ
1. qu'est-ce que la méthode de la valeur réelle ?
La méthode de la valeur réelle est une méthode d'évaluation des biens immobiliers qui consiste à déterminer la valeur intrinsèque d'un bien immobilier. "Contrairement aux méthodes de la valeur comparative ou de la valeur de rendement, qui se basent sur les prix du marché de biens comparables ou sur les revenus locatifs, la méthode de la valeur réelle se concentre sur les éléments réels du bien immobilier : la valeur du terrain (valeur du sol) et la valeur du bâtiment basée sur les coûts de construction", explique Norbert Verbücheln, directeur de Mr. Lodge. En Allemagne, cette procédure est régie par l'ordonnance sur l'évaluation des valeurs immobilières (ImmoWertV) et garantit que les évaluations sont effectuées selon des normes uniformes.
Certains propriétaires se demandent si cette procédure prend également en compte la situation d'un bien immobilier. Oui, c'est le cas. La situation est directement prise en compte dans le calcul de la valeur du terrain via la valeur indicative du terrain. De plus, le facteur d'adaptation au marché (également appelé facteur de valeur réelle) permet d'adapter la valeur calculée aux prix de vente effectivement réalisables dans la région concernée. De cette manière, la qualité de la situation et les conditions actuelles du marché contribuent au résultat de la méthode de la valeur réelle.
2. comment fonctionne la méthode de la valeur réelle
Dans la méthode de la valeur réelle, la valeur d'un bien immobilier est calculée de fond en comble en plusieurs étapes. Les professionnels - des agents immobiliers expérimentés comme Mr. Lodge - effectuent généralement les étapes suivantes :
- Déterminer la valeur du terrain : La valeur du terrain est d'abord calculée. Pour ce faire, on multiplie la surface du terrain par la valeur officielle du terrain au mètre carré à cet endroit. La valeur indicative du terrain est déterminée par le comité d'expertise local à partir de données de vente réelles et publiée chaque année.
- Calculer le coût de production du bâtiment : L'étape suivante consiste à estimer les coûts de production normaux du bâtiment - c'est-à-dire les coûts qu'engendrerait une nouvelle construction comparable du bien immobilier au moment de l'évaluation. La qualité de la construction, l'équipement et la taille sont pris en compte dans le calcul. Les experts utilisent souvent des tableaux standardisés (par ex. NHK 2010) et les adaptent au niveau actuel des prix de la construction.
- Valeur réelle du bâtiment et amortissement pour vétusté : la valeur réelle provisoire du bâtiment est calculée à partir des coûts de construction. De cette valeur sont encore déduites des diminutions de valeur, par exemple par l'amortissement pour vétusté (âge et usure du bâtiment). Une maison ancienne subit donc une décote par rapport à une construction neuve de même type.
- Valeur réelle provisoire : en ajoutant la valeur réelle corrigée du bâtiment à la valeur du terrain, on obtient la valeur réelle provisoire du bien immobilier (également appelée valeur intrinsèque). Celle-ci reflète le coût de remplacement actuel du bâtiment plus la valeur du terrain.
- Ajustement au marché : enfin, la valeur réelle provisoire est multipliée par un facteur d'ajustement au marché pour obtenir la valeur réelle finale (valeur de marché). Ce facteur est dérivé des données relatives au prix d'achat et adapte les coûts calculés à la réalité du marché. Si les prix de vente réels à Munich sont par exemple nettement supérieurs aux valeurs intrinsèques calculées, le facteur est supérieur à 1 (et inversement).
Remarque : il est fréquent que les agents immobiliers expérimentés combinent plusieurs méthodes d'évaluation pour trouver le prix d'offre optimal. Même si la méthode de la valeur réelle est la méthode principale, les professionnels regardent en parallèle des ventes et des rendements locatifs comparables afin de valider le résultat. Ils s'assurent ainsi que la valeur obtenue est applicable sur le marché.
3. quand utiliser la méthode de la valeur réelle ?
Les maisons individuelles uniques, occupées par leur propriétaire et sans objets comparables, sont souvent évaluées selon la méthode de la valeur réelle, car les données de comparaison avec le marché peuvent faire défaut. La méthode de la valeur réelle est surtout utilisée dans les cas où il n'y a pas ou peu de cas de vente comparables. Les scénarios typiques sont les suivants :
- Les maisons individuelles à usage personnel et les villas : Objets particulièrement individuels pour lesquels il n'existe pas de terrain standard à comparer.
- Bâtiments particuliers : par exemple des biens immobiliers classés monuments historiques, des églises ou des écoles - donc des constructions sans but lucratif ou avec un type de construction unique.
- Situations rurales ou périphériques : dans les régions (ou autrefois dans certains quartiers périphériques de Munich) où les ventes de biens immobiliers comparables sont rares, on a plutôt recours à la valeur réelle, car la méthode de la valeur comparative est difficile à appliquer faute de données.
- Biens immobiliers spéciaux : par exemple les bâtiments de gare, les biens immobiliers commerciaux spéciaux ou les maisons d'architecte exceptionnelles, où les prix du marché varient fortement.
"C'est justement pour les biens immobiliers uniques à Munich, pour lesquels il n'existe pas d'objets de comparaison directs, que nous utilisons la méthode de la valeur réelle afin de déterminer une valeur de marché réaliste", explique Norbert Verbücheln.
Pour les propriétaires, cela signifie que si votre bien est très individuel ou s'il n'y a guère de ventes récentes de biens similaires dans les environs, la méthode de la valeur réelle est souvent la méthode de choix. Dans d'autres cas - par exemple pour des appartements typiques en copropriété à Munich - la méthode de la valeur comparative est en revanche plus souvent utilisée, car il existe suffisamment de prix de comparaison.
4. avantages et inconvénients de la méthode de la valeur réelle
Comme toute méthode, la méthode de la valeur réelle a ses points forts et ses points faibles. En voici un bref aperçu :
Avantages :
- Objectivable : se base sur des grandeurs compréhensibles (coûts de construction, valeur du terrain) et moins sur des attentes du marché difficilement saisissables.
- Indépendant de la location : idéal pour les biens immobiliers qui ne sont pas loués ou qui ne génèrent pas de revenus (car la méthode de la valeur de rendement n'y serait pas applicable).
- Possibilité de représenter l'unicité : Fournit une base d'évaluation pour les biens immobiliers qui sont si uniques qu'il n'existe pas de prix de comparaison - c'est là que la méthode de la valeur réelle offre une possibilité d'évaluation.
Inconvénients : les prix peuvent varier :
- La proximité du marché varie : sans ajustement, la valeur réelle calculée peut s'écarter du prix réel du marché. Dans les villes très demandées comme Munich, les prix du marché sont souvent supérieurs à la valeur intrinsèque pure.
- Complexité : Considérée comme la plus exigeante des méthodes standardisées. De nombreux paramètres (indice des coûts de construction, facteurs d'amortissement, facteurs de marché) doivent être correctement pris en compte - les erreurs se répercutent directement sur le résultat.
- Besoin de données : Nécessite des documents détaillés (plans de construction, description de l'équipement, etc.) et des informations actuelles sur le marché et les coûts. Difficile à réaliser pour les non-initiés sans soutien professionnel.
Conseil : Une mauvaise estimation du prix peut avoir de grandes conséquences. Le prix est trop élevé ? Vous découragez alors les acheteurs potentiels et la vente est retardée, car les acheteurs informés cherchent des alternatives moins chères. Un prix trop bas ? Dans ce cas, vous risquez de perdre de l'argent. Une évaluation minutieuse au préalable permet d'éviter ces deux scénarios et garantit une vente rapide au meilleur prix possible.
5. particularités de la méthode de la valeur réelle à Munich
Munich fait partie des marchés immobiliers les plus chers d'Allemagne. Cela a une influence sur la manière dont les résultats de la méthode de la valeur réelle doivent être interprétés. Les terrains à Munich présentent des valeurs foncières extrêmement élevées - dans les meilleurs endroits de la ville, elles atteindront parfois 10.000 € par mètre carré et plus en 2024. Cela signifie que la valeur du terrain représente à elle seule une part très importante de la valeur totale d'un bien immobilier.
À cela s'ajoute le fait que la demande est très élevée à Munich depuis des années. Les acheteurs sont souvent prêts à payer des prix nettement supérieurs aux seuls coûts de construction et de terrain. Dans la pratique, cela conduit à ce que les facteurs d'ajustement du marché à Munich soient souvent >1 afin d'augmenter la valeur réelle calculée pour la rapprocher des prix réels du marché. Pendant certaines périodes, ces facteurs ont même fortement augmenté en raison de l'explosion des prix et du marché, ce qui a entraîné des valeurs réelles plus élevées (par exemple au cours des dix dernières années jusqu'en 2022). Actuellement, le marché est certes en mouvement, mais Munich reste un lieu de choix.
"Dans une ville comme Munich, avec des valeurs foncières très élevées et une demande dynamique, la méthode des valeurs réelles doit être adaptée avec un soin extrême aux conditions du marché", souligne Norbert Verbücheln. "Notre connaissance du marché régional est ici un avantage décisif - nous connaissons les prix d'achat et les tendances actuelles et pouvons ajuster la valeur calculée en conséquence".
Autre aspect : les commissions d'évaluation de Munich publient régulièrement des rapports et des données (valeurs indicatives des terrains, facteurs de valeur réelle, etc. Il faut absolument utiliser ces sources de données locales pour obtenir des résultats exacts. Les valeurs standard d'autres régions ne sont souvent pas adaptées à Munich. Dans ce cas, l'aide d'experts locaux qui ont accès aux données de marché pertinentes et les interprètent correctement s'avère payante.
6. conclusion : évaluation professionnelle de la valeur avec Mr. Lodge
Une évaluation immobilière fondée est la base de toute vente réussie. Surtout à Munich, où l'offre et la demande influencent fortement les prix, les propriétaires devraient faire appel à des connaissances d'experts. Mr. Lodge est agent immobilier à Munich depuis plus de 30 ans et dispose d'une longue expérience sur le marché immobilier munichois. Grâce à notre connaissance approfondie du marché régional et à notre expertise en matière d'évolution des prix et du marché à Munich et dans les environs, nous pouvons vous proposer une estimation réaliste et fiable de la valeur de votre bien.
Nous nous ferons un plaisir de vous conseiller personnellement sur la méthode de la valeur réelle et les méthodes d'évaluation alternatives afin de déterminer le meilleur prix possible pour votre bien immobilier. Si vous le souhaitez, Mr. Lodge peut vous fournir gratuitement une première évaluation de votre bien. Ensuite, nous développons avec vous la stratégie de vente optimale - de l'estimation de la valeur à la négociation du contrat en passant par la présentation.
-
Pourquoi la valeur réelle calculée peut-elle différer du prix réel du marché ?
La valeur réelle se base sur des indicateurs de coûts et des valeurs foncières, et non directement sur les prix actuels de l'offre. Dans une ville comme Munich, où la demande dépasse souvent l'offre, les prix réels du marché sont souvent supérieurs à la valeur réelle calculée. C'est pourquoi le facteur dit d'ajustement au marché est utilisé pour adapter la valeur réelle à la réalité du marché immobilier munichois. Sans cette correction, le résultat serait souvent trop bas. Notre expertise régionale veille à ce que l'ajustement soit précis.
-
Puis-je effectuer moi-même la méthode de la valeur réelle ou utiliser un calculateur en ligne ?
En théorie, la valeur réelle peut être calculée de manière approximative, mais en pratique, la méthode de la valeur réelle est très complexe. Il faut connaître précisément les coûts de construction, les valeurs indicatives du terrain et la situation actuelle du marché. Sans expertise et données adéquates, il est facile de faire des erreurs. Chez Mr. Lodge, nous conseillons donc de toujours faire appel à un expert certifié ou à un agent immobilier expérimenté pour déterminer la valeur réelle d'un bien, afin d'éviter les erreurs d'évaluation.
-
D'où proviennent les données pour l'évaluation selon la méthode de la valeur réelle ?
La base de la méthode de la valeur réelle est constituée par des sources officielles telles que les cartes des valeurs foncières des comités d'expertise, les coûts de production normaux (par ex. NHK 2010), les indices des prix de la construction ainsi que les facteurs d'ajustement au marché issus des aperçus locaux des prix d'achat. En outre, des données individuelles sur le bien, telles que l'année de construction, l'état, la surface habitable et les caractéristiques d'équipement, sont nécessaires. Plus ces informations sont précises, plus l'évaluation est exacte. Mr. Lodge s'appuie sur un ensemble complet de données actuelles du marché et les combine avec une longue expérience.
-
Combien coûte une évaluation selon la méthode de la valeur réelle ?
Le coût d'une évaluation selon la méthode de la valeur réelle dépend de la charge de travail et de l'ampleur de l'analyse. Une simple expertise est moins chère qu'une expertise de la valeur vénale à l'épreuve des tribunaux. Toutefois, de nombreux courtiers - dont Mr. Lodge - proposent une première évaluation gratuite pour situer grossièrement la valeur de marché d'un bien immobilier. Pour des évaluations plus détaillées, par exemple en cas de succession ou de divorce, une expertise payante est utile. Nous vous conseillons en toute transparence sur l'étendue nécessaire et les coûts à prévoir.
-
La méthode de la valeur réelle est-elle également adaptée aux biens immobiliers loués ?
Pour les biens immobiliers loués, on privilégie généralement la méthode de la valeur de rendement, car elle tient compte des revenus courants. La méthode de la valeur réelle peut néanmoins être un complément utile, notamment lorsque les revenus locatifs ne sont pas conformes au marché ou que le bien est fortement lié à son utilisation. En cas de formes d'utilisation combinées (p. ex. logement et bureau), les deux méthodes peuvent également être combinées afin d'obtenir une image équilibrée. Mr. Lodge choisit individuellement la méthode ou la combinaison qui reflète le mieux la valeur de marché réaliste.
-
Combien de temps dure une évaluation selon la méthode de la valeur réelle ?
La durée dépend de la taille du bien immobilier et des données disponibles. Une évaluation fondée peut être réalisée en quelques jours si la documentation est complète. Cela devient plus difficile s'il manque des documents ou si le bien présente des différences importantes. En outre, à Munich, les valeurs indicatives des terrains et les facteurs d'ajustement du marché doivent être régulièrement vérifiés afin de rester à jour. Grâce à un processus clairement structuré, Mr. Lodge assure une évaluation rapide et néanmoins fondée.
-
Que se passe-t-il après l'évaluation - que recommande Mr. Lodge ?
Après l'estimation de la valeur, nous discutons avec vous de la stratégie de commercialisation optimale. Celle-ci comprend la fixation d'un prix d'offre réaliste, le ciblage des groupes d'acheteurs appropriés et une présentation de qualité de votre bien immobilier. Nous vous accompagnons tout au long du processus de vente - de l'évaluation à la conclusion de l'acte notarié en passant par les visites. Notre objectif est une vente sans problème au meilleur prix possible, adaptée au marché munichois. Pour cela, faites confiance à notre expérience de plusieurs décennies.
-
Qu'est-ce qui distingue la méthode de la valeur réelle de la méthode comparative ou de la méthode de la valeur de rendement ?
La méthode de la valeur réelle détermine la valeur d'un bien immobilier sur la base des coûts de construction et de la valeur du terrain - donc selon la valeur intrinsèque réelle. Elle est typiquement utilisée pour les biens immobiliers résidentiels à usage propre lorsqu'il n'existe pas de données de comparaison appropriées. La méthode de la valeur comparative se base sur les prix d'achat récemment obtenus pour des biens similaires, tandis que la méthode de la valeur de rendement se base sur les revenus locatifs escomptés. Chaque méthode a ses points forts, le choix dépend du type de bien et de la situation du marché. Chez Mr. Lodge, nous vous conseillons sur la méthode la plus appropriée.
-
Pour quels biens immobiliers la méthode de la valeur réelle est-elle particulièrement adaptée ?
La méthode de la valeur réelle convient surtout aux maisons individuelles isolées, aux villas, aux constructions spéciales ou encore aux biens immobiliers classés monuments historiques, c'est-à-dire des biens difficilement comparables à d'autres. La méthode est également souvent utilisée en cas d'équipement très individuel ou de construction inhabituelle. À Munich, cela concerne par exemple les maisons de ville spacieuses ou les immeubles anciens exclusifs situés dans des endroits de premier choix. En revanche, la méthode de la valeur comparative est souvent plus appropriée pour les appartements en copropriété standardisés. Nos experts chez Mr. Lodge choisissent pour vous la méthode d'évaluation la plus appropriée.
