Méthode de la valeur de rendement à Munich - évaluation immobilière pour les investisseurs et les vendeurs

1. qu'est-ce que la méthode de la valeur de rendement ?

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La méthode de la valeur de rendement est l'une des trois méthodes officiellement reconnues pour évaluer la valeur des biens immobiliers en Allemagne. Elle est surtout utilisée pour les biens immobiliers orientés vers le rendement, c'est-à-dire les biens qui génèrent des revenus par la location ou l'affermage. Contrairement aux autres méthodes, la méthode de la valeur de rendement ne considère pas en premier lieu la valeur intrinsèque du bien immobilier, mais les revenus futurs attendus de l'objet. Pour simplifier, on peut dire que la valeur d'un bien immobilier est ici déduite de ses revenus.

Dans la pratique, la méthode de la valeur de rendement est particulièrement utilisée pour les biens immobiliers locatifs (par exemple les immeubles collectifs) et les biens commerciaux, pour lesquels la valeur du bien immobilier est essentiellement déterminée par les revenus locatifs. La procédure est régie par les §§ 27-34 de l'ordonnance sur l'évaluation des biens immobiliers (ImmoWertV) et constitue une base centrale pour déterminer la valeur vénale (valeur de marché) de tels objets de rendement.
"Une évaluation précise de la valeur est la base d'une vente réussie. En particulier pour les immeubles de rapport dans une ville en plein essor comme Munich, la méthode de la valeur de rendement est souvent la clé pour déterminer une valeur de marché réaliste et obtenir un prix conforme au marché", explique Norbert Verbücheln, directeur de Mr.

2. comment fonctionne la méthode de la valeur de rendement ?

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L'estimation de la valeur selon la méthode de la valeur de rendement se concentre sur deux composantes : la valeur du terrain et la valeur de rendement du bâtiment. Si l'on additionne les deux, on obtient la valeur de rendement, c'est-à-dire la valeur de marché prévisionnelle du bien immobilier.

• Valeur du terrain : la valeur du terrain correspond à la valeur du terrain non bâti. Elle est généralement déterminée à l'aide des valeurs indicatives des terrains, qui indiquent le prix au mètre carré des terrains situés dans des endroits comparables.
• Valeur de rendement du bâtiment : la valeur de rendement du bâtiment représente la valeur attribuée à la structure du bâtiment à partir des revenus du bien immobilier. Pour le calculer, le revenu brut annuel (revenus locatifs par an) est corrigé des frais de gestion courants (par exemple, entretien, administration), ce qui donne le revenu net du terrain. Ensuite, on déduit ce que l'on appelle la rémunération de la valeur du terrain - c'est le montant que l'on pourrait obtenir si la valeur du terrain était rémunérée. Il reste le revenu du bâtiment, qui est multiplié par un coefficient de multiplication (dépendant de la durée d'utilisation restante et du taux d'intérêt du marché pour les biens immobiliers). Le résultat de cette capitalisation est la valeur de rendement du bâtiment.

Le taux d'intérêt immobilier joue un rôle central dans cette procédure : il reflète le taux d'intérêt habituel du marché pour les investissements immobiliers et est dérivé par le comité d'experts sur la base des rapports prix d'achat/loyer. Un taux d'intérêt immobilier bas (par exemple dans les endroits très demandés) conduit à des valeurs de rendement plus élevées, tandis qu'un taux d'intérêt plus élevé fait baisser la valeur de rendement - car si le marché attendait un rendement élevé, un acheteur voudrait payer moins pour les mêmes revenus locatifs. En conséquence, le résultat de la méthode de la valeur de rendement réagit de manière sensible aux modifications des loyers ou des taux d'intérêt: des revenus locatifs en hausse augmentent la valeur de rendement, tandis que des niveaux d'intérêt en hausse (taux d'intérêt immobilier plus élevés) peuvent réduire la valeur calculée.

Conseil : un bien immobilier bien entretenu et des loyers conformes au marché peuvent augmenter sensiblement la valeur de rendement. Les modernisations, la prévention de la vacance et l'optimisation de la gestion permettent d'augmenter le revenu net annuel - et donc la valeur de rendement du bâtiment, ce qui se traduit en fin de compte par un prix de vente plus élevé.

3. la méthode de la valeur de rendement à Munich

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Les prix d'achat de l'immobilier résidentiel à Munich sont très élevés par rapport aux loyers réalisables. Dans le passé, cela a conduit à des rendements extrêmement faibles : Ainsi, le taux d'intérêt immobilier moyen pour les immeubles collectifs à Munich n'était parfois que d'environ 1,4 % en 2022. Un taux d'intérêt aussi bas reflète des prix d'achat énormes par rapport aux revenus locatifs (facteur de rendement supérieur à 30). Pour les investisseurs, cela signifie que les immeubles de rapport à Munich ont longtemps rapporté des rendements courants relativement faibles.

Actuellement, le marché est en pleine mutation. Avec la hausse des taux d'intérêt et de légères corrections de prix, les ratios se sont quelque peu normalisés : En automne 2024, le taux immobilier moyen à Munich était d'environ 2,7 %. Les immeubles collectifs offrent à nouveau des perspectives de rendement un peu meilleures grâce à la hausse des loyers et à la baisse modérée des prix d'achat. Concrètement, cela signifie qu'avec un taux d'intérêt immobilier plus élevé, le multiplicateur calculé est plus faible, ce qui tend à entraîner des valeurs de rendement plus faibles (plus réalistes) - la valeur du marché se rapproche de ce que les investisseurs sont prêts à payer en cas de taux d'intérêt plus élevés. Néanmoins, Munich reste pour les investisseurs un marché avec des rendements initiaux relativement faibles, mais des évolutions de valeur stables.

"Munich est un marché particulier. Malgré des prix élevés, les placements de capitaux y offrent une sécurité à long terme", explique Norbert Verbücheln. "Notre expertise dans l'évolution des prix et du marché à Munich et dans ses environs aide les propriétaires et les investisseurs à connaître la valeur marchande réaliste de leur bien immobilier et à prendre des décisions éclairées".

4. valeur de rendement, valeur réelle ou valeur comparative - quelle méthode dans quel cas ?

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Tous les biens immobiliers à Munich ne sont pas évalués selon la méthode de la valeur de rendement. En Allemagne, il existe trois méthodes reconnues : la méthode de la valeur comparative, la méthode de la valeur réelle et la méthode de la valeur de rendement. Chaque méthode a des domaines d'application spécifiques :

• Laméthode des valeurs comparatives compare les prix de vente de biens similaires et est souvent utilisée pour les appartements en propriété ou les maisons individuelles non louées, à condition que les données de comparaison soient suffisantes.
• La méthode de la valeur réelle détermine la valeur par le biais de la valeur intrinsèque (valeur du terrain + coûts de construction moins l'amortissement) et est surtout utilisée pour les maisons occupées par leur propriétaire ou les objets uniques, où les revenus et les prix de comparaison ne jouent pas un grand rôle.
• Comme nous l'avons décrit, la méthode de la valeur de rendement est la méthode préférée pour les biens de rendement, c'est-à-dire les immeubles d'habitation et commerciaux loués, car la composante de rendement y est prépondérante.

Les évaluateurs immobiliers expérimentés comme Mr. Lodge choisissent la méthode appropriée en fonction de l'objet - ou combinent plusieurs méthodes pour déterminer la valeur de marché réaliste. C'est justement dans les cas complexes (p. ex. les objets mixtes) qu'une combinaison de l'approche de la valeur comparative et de la valeur de rendement peut s'avérer judicieuse pour obtenir une image globale cohérente. L'important est que la méthode choisie soit adaptée aux caractéristiques du bien immobilier et tienne compte des données actuelles du marché.

Remarque : à Munich, les facteurs de rendement (rapport entre le prix d'achat et le loyer annuel) ont été extrêmement élevés pendant des années. En 2022, le multiple du rendement brut a atteint sa valeur maximale, mais depuis, il diminue légèrement - au cours des trois premiers trimestres de 2024, le facteur de rendement moyen était d'environ 31, comparable à celui de 2015. Dans le même temps, le taux d'intérêt immobilier est remonté de ses plus bas niveaux historiques de 1,4 % à environ 2,7 %. Pour les propriétaires, cela signifie que les évaluations de la valeur de rendement changent actuellement : En raison de la hausse des taux d'intérêt, les valeurs calculées sont légèrement inférieures à celles de 2022, tandis que la hausse des loyers atténue l'effet. Il est donc indispensable d'observer le marché en permanence, en particulier à Munich.

5. Mr. Lodge - Votre expert en évaluation immobilière à Munich

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L'estimation de la valeur d'un bien immobilier est complexe, surtout à Munich où la connaissance du marché vaut de l'or. En tant que l'un des principaux agents immobiliers de Munich avec plus de 30 ans d'expérience, Mr. Lodge connaît le marché local sur le bout des doigts. Nos agents immobiliers sont des experts en matière d'évaluation et de vente de biens immobiliers et disposent d'une connaissance approfondie du marché régional. Cette avance en matière de connaissances est décisive pour évaluer les biens immobiliers en fonction du marché et les vendre avec succès.
"Chez Mr. Lodge, nous combinons une longue expérience avec une solide expertise du marché pour Munich et ses environs", souligne Norbert Verbücheln. "En tant qu'experts en placements financiers et en investissements immobiliers, nous savons ce qui importe aux investisseurs. Nous suivons de près l'évolution des prix et du marché et pouvons ainsi déterminer et réaliser la valeur vénale optimale pour nos clients".

Chez Mr. Lodge, vous obtenez une évaluation professionnelle de votre bien immobilier selon les normes modernes - gratuitement et sans engagement comme première consultation. Notre service comprend non seulement le calcul selon la méthode de la valeur de rendement, la méthode comparative ou la méthode de la valeur réelle, mais aussi un classement individuel des résultats dans le marché actuel. Nous nous assurons ainsi qu'aucun aspect n'est négligé : de la qualité de l'emplacement aux attentes des acheteurs potentiels en passant par l'offre et la demande. En fin de compte, ce qui compte pour nous, c'est d'obtenir pour vous un prix de vente conforme au marché.